서울주택도시개발공사(SH)가 공급하는 강동구 고덕강일공공주택지구 3단지 토지임대부 분양주택의 본청약 공고문 핵심 요약입니다.
초기 건물 분양가만 부담하는 구조로 서울 신축 진입 장벽을 낮춘 주택이지만, 매월 납부하는 토지임대료와 10년 전매제한 등 필수 의무사항을 정확히 계산해야 합니다. 모바일 환경에서 한눈에 확인하실 수 있도록 핵심 정보만 정리해 드립니다.
1. 사업 개요 및 입지 환경
고덕강일 3단지는 총 1,305세대 규모의 대단지 공공분양 아파트입니다. 건축 공정률이 90% 이상 진행된 후분양 단지로 비교적 입주가 빠릅니다.
- 위치: 서울특별시 강동구 강일동 174 일원
- 규모: 총 1,305세대 (전용 49㎡ 590세대, 전용 59㎡ 715세대)
- 입주 예정: 2027년 5월 말 예정
- 시공 형태: 전 세대 발코니 확장형 시공 (비확장 불가)
- 교육 여건: 단지 바로 옆 강빛초·중학교 도보 통학 가능
- 입지 주의사항: 수도권제1순환고속도로와 강일IC가 인접해 있어 소음 및 방음벽 현황 현장 확인 권장
2. 공급금액 및 월 지출 비용 비교
토지는 SH가 소유하고 건물만 수분양자가 취득하므로, 건물 분양가와 매월 납부하는 토지임대료를 함께 고려해야 합니다.
| 항목 | 전용 49㎡ (약 21평형) | 전용 59㎡ (약 25평형) |
| 공급 세대수 | 590세대 | 715세대 |
| 건물 분양가 | 2억 8,336만 ~ 3억 1,724만 원 | 3억 4,879만 ~ 3억 9,050만 원 |
| 계약금 (10%) | 약 2,830만 ~ 3,170만 원 | 약 3,480만 ~ 3,900만 원 |
| 입주 잔금 (90%) | 약 2억 5,500만 ~ 2억 8,500만 원 | 약 3억 1,300만 ~ 3억 5,100만 원 |
| 기본 월 토지임대료 | 월 426,000원 | 월 511,500원 |
| 임대료 60% 보증금 전환 시 | 보증금 약 1.22억 / 월 171,830원 | 보증금 약 1.47억 / 월 205,250원 |
| 발코니 확장비 | 약 50만 ~ 563만 원 (타입별 상이) | 약 113만 ~ 682만 원 (타입별 상이) |
자금 운용 팁
전용 59㎡ 기준 주택도시기금 모기지 대출(최대 5억 한도, LTV 80%, 금리 연 1.9~3.0% 예정)을 3억 원 실행할 경우, 대출 원리금(약 90만~110만 원)에 토지임대료(약 51만 원)와 아파트 관리비가 더해져 매월 고정비가 160만~180만 원선 발생할 수 있습니다. 여유 자금이 있다면 토지임대료를 최대 60%까지 보증금으로 전환해 월 고정 지출을 낮추는 방식을 권장합니다.
3. 재산권 규제 및 실거주 의무사항
- 전매제한: 당첨자 발표일로부터 10년 (현행 기준 부부 공동명의 변경 불가)
- 실거주의무: 최초 입주가능일로부터 5년 (전세 놓아 잔금 치르는 행위 불가)
- 공공환매 규정: 전매제한 기간 내 이사 등 불가피한 사유 발생 시 SH공사에 공공매입 신청 필수 (실거주의무 기간 전 환매 시 입주금+1년 만기 정기예금 이자 수준만 지급)
- 재당첨제한: 당첨자 발표일로부터 10년
4. 신청 자격 및 공급유형별 공략 기준
전체 물량 중 서울시 2년 이상 거주자에게 50%를 우선 배정하고, 낙첨자와 수도권(서울 2년 미만, 경기, 인천) 거주자에게 나머지 50%를 공급합니다.
- 청년 특별공급 (만 19~39세 미혼)
- 본인 총자산 2억 7,600만 원 이하, 부모 총자산 10억 3,500만 원 이하
- 본인 월평균소득 140%(약 533만 원) 이하
- 우선공급(30%)은 소득세 납부 5년 이상 직장인에게 우선 배정
- 신혼부부 특별공급
- 혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀 보유
- 가점제 경쟁 시 자녀 수(3점), 무주택 3년 이상(3점), 서울 2년 이상 거주(3점), 통장 24회 납입(3점)의 만점(12점) 구성이 안정권
- 생애최초 특별공급
- 세대원 전원 무주택, 소득세 5년 이상 납부, 청약통장 선납금 포함 600만 원 이상
- 100% 추첨제로 당첨자를 선발하므로 가점이 낮은 무주택 세대에게 유리
- 일반공급 (1순위)
- 청약통장 2년 경과, 24회 이상 납입한 무주택 세대주
- 동일 지역 경쟁 시 ‘3년 이상 무주택 + 저축총액(월 최대 25만 원 인정) 많은 순’으로 선정
5. 본 청약 세부 일정
청약 접수는 SH인터넷청약시스템(www.i-sh.co.kr/app)에서 10:00부터 17:00까지 진행됩니다.
| 공급 구분 | 접수 일정 | 대상 및 안내 |
| 사전청약 접수 | 2026.10.26.(월) ~ 10.27.(화) | 기존 사전청약 당첨자 전용 (타입 선호순위 선택) |
| 사전청약 배정/취소 | 발표: 10.29.(목) / 취소: 10.30.(금) | 배정 타입 불만족 시 포기해야 통장 효력 유지 |
| 특별공급 접수 | 2026.11.02.(월) ~ 11.03.(화) | 청년, 신혼부부, 생애최초, 신생아 동시 접수 |
| 일반 1순위 (서울 2년 이상) | 2026.11.04.(수) | 서울특별시 2년 이상 계속 거주자 |
| 일반 1순위 (기타 수도권) | 2026.11.05.(목) | 서울 2년 미만, 경기도, 인천광역시 거주자 |
| 일반 2순위 접수 | 2026.11.06.(금) | 청약저축 또는 주택청약종합저축 가입자 |
| 당첨자 발표 | 2026.11.26.(목) 16:00 이후 | SH 청약시스템 및 ARS(1600-3456) 확인 |
| 서류 제출 | 2026.11.30.(월) ~ 12.09.(수) | SH공사 본사(개포로 621) 2층 대강당 방문 제출 |
| 계약 체결 | 2027.03.22.(월) ~ 04.02.(금) | 계약금 10% 납부 후 정당 계약 |
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부부가 각자 청약통장으로 동시에 접수해도 됩니까?
부부는 당첨자 발표일이 같은 주택에 각각 청약 신청이 가능합니다. 단, 부부 모두 당첨될 경우 접수 시각(분 단위)이 빠른 사람의 당첨만 인정되고 늦은 쪽은 무효 처리됩니다. 유리한 통장을 가진 배우자가 먼저 접수하십시오.
Q2. 특별공급과 일반공급을 동시에 중복으로 신청해도 됩니까?
신청자 본인이 같은 단지 내에서 특별공급 1건과 일반공급 1건을 각각 중복 신청하는 것은 가능합니다. 특별공급에 당첨되면 일반공급 추첨에서 자동 제외됩니다. 단, 2개 이상의 특별공급 유형에 중복 신청하는 것은 불가합니다.
Q3. 매월 지출되는 토지임대료를 보증금으로 전환할 수 있습니까?
수분양자 선택에 따라 월 토지임대료의 최대 60%까지 보증금으로 전환할 수 있습니다. 전환 시 전용 49㎡는 월 17만 원대, 전용 59㎡는 월 20만 원대 수준으로 월세 부담을 크게 낮출 수 있습니다.
Q4. 입주 후 사정이 생겨 이사를 가야 할 경우 제3자에게 매매가 됩니까?
10년 전매제한 및 5년 실거주의무가 적용되므로 사인 간 매매는 불가합니다. 부득이한 사유로 이주해야 할 경우 반드시 SH공사에 공공매입(환매)을 신청해야 하며, 단기 시세차익은 인정되지 않습니다.
Q5. 사전청약 당첨자인데 본청약 시 배정 타입을 포기할 수 있습니까?
본청약 접수 후 배정 결과를 확인하고 계약을 원치 않을 경우, 정해진 취소 기간(2026.10.30. 10:00~17:00) 내에 인터넷으로 지위 포기 신청을 완료해야 청약통장이 소모되지 않고 유지됩니다.